Décret tertiaire : ce que votre EHPAD doit faire avant 2030

Votre EHPAD est-il concerné ?

Oui, si le bâtiment ou l'ensemble des activités tertiaires sur le site fait 1 000 m² ou plus. Cela concerne la quasi-totalité des EHPAD, qui dépassent allègrement cette surface.

L'assujettissement vise aussi bien le propriétaire que le locataire. Si vous êtes locataire d'un bailleur privé ou public, vous n'êtes pas dispensé de l'obligation : le décret s'applique à l'exploitant du bâtiment, quelle que soit la forme de détention. La coordination entre bailleur et exploitant est indispensable pour construire un plan d'actions cohérent.

• Seuil : ≥ 1 000 m² de surface de plancher tertiaire.
• Concerne propriétaires et locataires.
• Obligation de réduction et de déclaration annuelle sur OPERAT.

Quels objectifs : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050

Le décret tertiaire impose une réduction de la consommation d'énergie finale par rapport à une année de référence, avec trois paliers contraignants. Une approche par seuil absolu de consommation (kWh/m²/an) est également possible pour les bâtiments ne disposant pas de données historiques fiables.

Pour un EHPAD, ces objectifs sont ambitieux car l'établissement est occupé en continu, chauffé 24 heures sur 24, et la production d'eau chaude sanitaire est massive. Sans action structurante sur la chaufferie, atteindre -40 % d'ici 2030 est quasiment impossible.

Pourquoi les EHPAD partent avec un handicap énergétique

Un EHPAD consomme en moyenne environ 250 kWh/m²/an, soit nettement plus qu'un bureau classique. Cette consommation élevée s'explique par trois contraintes structurelles : l'occupation permanente des chambres (chauffage 24h/24), les besoins importants en eau chaude sanitaire (douches, cuisine, buanderie), et les normes de confort thermique strictes pour les résidents (21 à 23 °C dans les chambres).

Paradoxalement, c'est précisément parce que le poste chauffage est si lourd que sa rénovation génère des économies spectaculaires. Une pompe à chaleur bien dimensionnée peut diviser par deux ou trois la consommation du poste chauffage, ce qui représente à elle seule 15 à 25 % de la consommation totale du bâtiment.

• Consommation moyenne EHPAD : ~250 kWh/m²/an.
• Chauffage ≈ 50 % de la consommation totale.
• ECS et normes de confort = postes incompressibles mais optimisables.

Par où commencer : audit, année de référence et déclaration OPERAT

La première étape est de choisir une année de référence fiable et de déclarer vos consommations sur la plateforme OPERAT de l'ADEME. Cette déclaration est annuelle et obligatoire ; elle conditionne le suivi de vos objectifs.

Un audit énergétique sérieux identifie ensuite les postes les plus gourmands et hiérarchise les actions. Dans pratiquement tous les cas, la rénovation de la chaufferie arrive en tête du classement : c'est le levier au meilleur rapport économie d'énergie / investissement, d'autant qu'il est largement financé par les CEE.

• Déclarer sur OPERAT avant l'échéance annuelle.
• Choisir une année de référence représentative.
• Réaliser un audit énergétique pour hiérarchiser les actions.
• Prioriser la chaufferie : levier majeur, financement CEE disponible.

Le chauffage : le levier qui pèse le plus

Dans un EHPAD, le chauffage représente environ 50 % de la consommation d'énergie finale. Remplacer une vieille chaudière gaz par une pompe à chaleur hybride en relève est le moyen le plus rapide et le plus rentable de réduire significativement la facture énergétique — tout en respectant l'obligation de continuité de service.

La solution consiste à installer une PAC en parallèle de la chaudière existante. La PAC couvre la majorité des besoins annuels ; la chaudière ne s'enclenche que lors des pics de froid. Aucune coupure de chauffage, aucune baisse de température dans les chambres. C'est le même principe que celui décrit dans notre solution intégrée pour les établissements de santé.

• Chauffage ≈ 50 % de la consommation totale d'un EHPAD.
• PAC hybride en relève : aucune interruption de service.
• Maintien de la température de 21 à 23 °C dans les chambres.
• Réseau hydraulique existant réutilisé, pas de travaux lourds.

Comment financer : CEE BAT-TH-163, coup de pouce et Fonds Chaleur

La fiche CEE BAT-TH-163 finance l'installation de pompes à chaleur en bâtiment tertiaire, y compris en établissement de santé. Depuis le 1er janvier 2026, le coup de pouce chauffage tertiaire triple le volume de certificats lorsqu'une PAC remplace une chaudière gaz, fioul ou charbon. Pour un EHPAD, cela représente une prime souvent à cinq chiffres, parfois à six chiffres selon la surface.

En complément, le Fonds Chaleur de l'ADEME peut prendre en charge 30 à 50 % du surcoût d'investissement pour les PAC de forte puissance (> 100 kW), sous réserve de la règle d'écrêtement. Le Prêt Éco-Énergie de BPIfrance peut aussi financer le reste à charge. L'enjeu est de monter un plan de financement global avant de signer le devis.

• CEE BAT-TH-163 : prime au m² chauffé, valable jusqu'au 31/12/2030.
• Coup de pouce ×3 si remplacement gaz/fioul/charbon.
• Fonds Chaleur ADEME : 30-50 % du surcoût pour PAC > 100 kW.
• Prêt Éco-Énergie BPI pour le reste à charge.